ČNB šlápla na brzdu a vystavila stopku 100% hypotékám

Počet poskytnutých hypoték překonal v Česku v roce 2015 poprvé v historii hranici 100 tisíc. Pro srovnání: V roce 2002 banky financovaly něco přes 20 tisíc hypotečních úvěrů; v roce 2010 kolem 50 tisíc. Průměrná úroková sazba hypoték se za posledních osm let stlačila z více než 5 % k současným 1,8 %. Jde o průměr – v reálu některé bankovní instituce půjčují nyní na bydlení dokonce za 1,3 %. Úvěry na domy a byty jsou stále dostupnější (zatím – změnit to může novela zákona o spotřebitelském úvěru s účinností od prosince). Peněz na realitním trhu je tedy poměrně dost. Poptávka po nemovitostech stále roste. A tak rostou i jejich nabídkové ceny. Dnes jsou nemovitosti cca o 6 % dražší než v roce 2010. Ruku v ruce s tím stoupá rovněž průměrná výše nově podepsaných hypoték.

V podzimních měsících roku 2016 atakovala 2milionovou korunovou mez. Hypoteční úvěr má přes 600 tisíc Čechů – dohromady za zhruba 750 mld. Kč. Sečteno podtrženo – zažíváme hypoteční boom. Letošek určitě všechny dosavadní hypoteční rekordy přepíše. Jenomže Česká národní banka (ČNB), jako rozvážný strážce stability finančního systému, zdvihá varovný prst: Aby ta bublina náhle nesplaskla! Nahlas sice mluví o vytrvalém posilování finančního sektoru vůči šokům – je to taky jeden z jejích úkolů, tak aby se nepochválila – jedním dechem nicméně ve své zprávě o finanční stabilitě 2015/2016 naznačuje určité podezření: hypotečním toboganem se řítí i ne příliš bonitní lidé, kteří pokud z něj vyletí, tak nemajíce žádných finančních chráničů (rozuměj rezerv), dopadnou na zem dost tvrdě. Neboli – dluhy rostou rychleji než příjmy domácností.  A to znamená jistou hrozbu rovněž pro věřitelské úvěrové instituce, potažmo pro celé bankovní soukolí. Co když například nečekaně vzroste nezaměstnanost a část dlužníků bez práce nebude mít na splátky? Nezačnou se pak nemovitostí horem pádem zbavovat? Nezhroutí se ceny zastavených bytů a domů?  Finanční krizi z roku 2008 si většina z nás ještě pamatuje.

Centrální banka si ve zmíněné analýze mj. posvítila na hypotéky uzavřené ve 2. pololetí 2015. A pokusila se kvantifikovat, kolik z nich má rizikovější charakteristiky týkající se schopnosti klienta splácet v nepříznivé ekonomické situaci úvěr na bydlení. Pojďme se na výsledky a důsledky této studie podívat. Ničeho se nebojte. Popisované indikátory vypadají na první pohled děsně vědecky. V podstatě jde ale jen o počítání procent. Co tedy ČNB konkrétně zjistila? Mimo jiné to, že podíl hypoték, u kterých jejich výše přesahuje čistý roční příjem klienta minimálně 5x, dosáhl 45 %.  Tento ukazatel se označuje zkratkou LTI (loan-to-income).  Dále sonda přišla na to, že podíl úvěrů, u nichž poměr měsíční splátky a čistého měsíčního přijmu (ukazatel DSTI=debt service-to-income) překračuje 40 %, činil 13 %. Přitom hodnoty LTI nad 5 a DSTI nad 40 % jsou už považovány za poměrně riskantní.

Přestože centrální banka zjištěná data nehodnotí přímo jako akutní přehřívání hypotečního trhu, tak raději zatáhla za brzdu. Konkrétně doporučila komerčním bankám, aby od 1. října 2016 při poskytování hypoték snížily maximální hodnoty dalšího indikátoru – LTV (loan-to-value) – ze 100 % na 95 %. A od 1. dubna 2017 dokonce požaduje dodržování 90% limitu. Ukazatel LTV poměřuje výši poskytnuté hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti. Zástavu přitom ohodnocuje sama banka. Hodnota se nemusí vždy rovnat reálné prodejní ceně nemovitosti. Zpravidla je o něco menší. Ne vždy.

V praxi to znamená, že od letošního října z nabídky trhu téměř vymizely 100% hypotéky − tedy takové, u nichž člověk nemusí mít na koupi nemovitosti naspořenou ´ani korunu´. Takřka všechny potřebné peníze si u věřitelské banky půjčí. Zastropováním LTV se vlastně ČNB snaží ochránit nepříliš bonitní klienty před nimi samotnými. Pokud některý z nich není schopen našetřit aspoň na nějakou spoluúčast nebo akontaci, čili je bez úspor, tak jeho pozice v případě horších časů je logicky dost nestabilní. A výhled nepříliš optimistický. Proto by hypotéku jen tak lehce dostat neměl. Navíc: 100% hypotéky byly dražší. Jako rizikovější měly logicky vyšší sazbu. A k tomu ještě většinou vyžadovaly uzavřít nějaký typ pojištění. Ještě poznámka k onomu doporučení ČNB. Sice jde jen o rekomando, ale není úplně bezzubé. Finanční instituce, která ohledně LTV neposlechne, riskuje hloubkovou kontrolu ze strany centrální banky. A případný následný požadavek na zvýšení rezerv. To by jí snížilo množství peněz, s nimiž může disponovat.

Vyzkoušejte naše služby

Na portálu kolikmam.cz jsou dostupné informace o fyzických osobách a fyzických osobách podnikajících. Registrovaní uživatelé zde získají přístup k výpisům z registrů a dalším nabízeným službám.

Výpisy

100 Kč / výpis
  • Bankovní registr klientských informací (BRKI)
  • Nebankovní registr klientských informací (NRKI)
  • společný výpis z BRKI/NRKI

#Kolikmam365

499 Kč / rok
  • 4× ročně společný výpis z registrů (do 31. 12. 2020)
  • hlídání dat v registrech
  • aktuální přehled závazků
  • hodnocení úvěrové situace

Exekuce

40 Kč / dotaz
  • exekuce fyzických i právnických osob
  • nejdříve se dotazem ověří, zda je hledaná osoba v databázi
  • následně zjistíte detail případné exekuce

NetAgent

365 Kč / rok
  • služba chránící osobní data na internetu
  • monitoruje webové stránky a diskusní fóra
  • snižuje riziko krádeže identity v prostředí internetu

Sledujte nás

×

Odběrem novinek souhlasíte se zásadami ochrany osobních údajů.