ČNB zpřísní hypotéky. Sníží to aspoň rozvodovost?
Od října 2018 by nově schválená hypotéka neměla navýšit celkový dluh žadatele na více než 9násobek jeho čistého ročního příjmu. Podíl měsíčních splátek všech jeho dluhů by neměl překročit 45 % jeho měsíčního výdělku. Komerčním bankám to k jejich ne úplné radosti doporučuje jejich regulátor: Česká národní banka (ČNB). Argumentuje tím, že v roce 2017 rostly ceny bytů v Česku nejrychleji v Evropě, celkem o 16 %. Ke konci toho roku pak nadhodnocení bytů dosahovalo 14 %, což prý představuje největší riziko pro tuzemskou finanční stabilitu.
ČNB se zřejmě obává, že kdyby najednou vypukla hospodářská krize, tak lidé začnou přicházet o práci a mnozí z nich by pak neměli peníze na splácení vysokých hypoték. A mnozí by se jich proto chtěli zbavit. Domy a byty by se začaly daleko více nabízet než poptávat, následkem čehož by skokově zlevnily. Realitní bublina by zkrátka splaskla. Věřitelským bankám by prodej zastavených nemovitostí klientů neschopných splácet nepokryl pohledávky, rozuměj půjčené finance. Dostaly by se tedy také do problémů. A tak guvernér centrální banky k vyhlášené preventivní regulaci mající odvrátit nastíněnou hypotetickou katastrofu státnicky dodává: „Na horší časy je potřeba se připravovat v časech dobrých.“
Pravdou určitě je, že zodpovědný člověk by neměl měsíčně na splátky vydat více než polovinu svých čistých příjmů. A to bez ohledu na doporučení či nedoporučení banky bank. Obchodním bankám se nicméně zmíněné pokyny ČNB stejně moc nezamlouvají. Omezí totiž nejen je, ale i jejich klienty. Odhaduje se, že až pětina loni úspěšných žadatelů o hypotéku by na ni podle nových pravidel po říjnu 2018 nedosáhla. Hypoteční finanční instituce také oponují centrální bance tím, že svá podnikatelská rizika si umí řídit samy. Obezřetné jsou prý dostatečně. Není potřeba je vodit za ručičku. Poukazují rovněž na fakt, že hypoteční trh v poslední době zpomaluje. Žádnou brzdu tedy nepotřebuje. Vždyť v loňském roce (2017) banky poskytly 105 500 hypoték za zhruba 217 miliard Kč, což bylo méně než v rekordním roce 2016. Letos tento klesající trend pokračuje. Faktem však je, že na hypotékách už mají Češi napůjčováno přes 1 bilion Kč.
Poskytovatelé hypoték zároveň upozorňují, že ČNB trh s úvěry na bydlení reguluje už roky. A zhruba před 15 měsíci „zpřísnila“ bankám hodnotu ukazatele LTV (Loan To Value) z 95 % na 90 %. To znamená, že poskytnutá hypotéka by neměla mít větší hodnotu než 90 % z ceny pořizované/zastavené nemovitosti. Ale i tyto 90% hypotéky jsou dále limitované, protože ze všech hypotečních úvěrů, které konkrétní komerční banka schválí, by měly hypotéky s LTV mezi 80 % a 90 % tvořit nejvýše 15 %.
I když ohledně LTV jde zatím jen o doporučení, tak málokterá obchodní banka si dovolí ho nedodržovat. Jinak by si koledovala o následnou zevrubnou kontrolu ze strany ČNB. Centrální banka žádá ale víc. Usiluje o to, aby LTV bylo přímo zákonnou povinností. Stejně jako DTI (Debt To Income) a DSTI (Debt Service To Income). To je ten 9násobek (dluh k ročnímu příjmu) a těch 45 % (splátka k měsíčnímu příjmu), které byly zmíněny hned v úvodu tohoto blogu. Dle komerčních bank by ale stačilo legislativně ustanovit jako závazné jen LTV.
Podle některých kritiků vyhlášené regulace hasí ale ČNB „požár doutnající na cizím pozemku“. Hlavními faktory, které šponují ceny novým bytů a domů do astronomických výšek, jsou dle nich nedostatečná a pomalá výstavba a s tím související nekonečné a byrokraticky nabobtnané stavebně-povolovací procesy. Nabídku omezuje i fakt, že velká část realit je pořizována movitějšími lidmi coby investice. Bytů pro chudší vrstvy je pak málo, navíc jsou drahé. Jde také o regionální problém týkající se hlavně metropolí a související s nabídkou zaměstnání a mobilitou pracovních sil. Trošku másla ale i ČNB na hlavě má; a to hlavně se svými v minulosti nízkými základními úrokovými sazbami. Těmi záměrně oslabovala korunu, aby plnila své inflační cíle. Lákavě nízké sazby, kolem 2 %, pak ale měly rovněž hypotéky. Kdo by pak do nich nešel? I to vyvolalo hypoteční boom!
Jestliže ale od října 2018 budou úvěry na bydlení méně dostupné, tak novým následným rizikem může být, že si někteří neúspěšní žadatelé prostě půjčí jinde než v bance. A s daleko vyšším než obvyklým úrokem. Tím spíš ale nebudou mít na splácení v případě nějaké krize. Cynici (takto část idealistů označuje realisty) proto prorokují, že jediným pozitivním výsledkem onoho utažení regulačních šroubů ze strany ČNB může být snížení vysoké rozvodovosti a omezení trendu „žít single“, tedy sám. Jedinec, byť s lehce nadprůměrným příjmem, prostě nebude mít už za čtvrt roku na hypotéku nárok. Dostane ji jen těžko.
Na portálu kolikmam.cz jsou dostupné informace o fyzických osobách a fyzických osobách podnikajících. Registrovaní uživatelé zde získají přístup k výpisům z registrů a dalším nabízeným službám.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Zvyšte vaši šanci na získání hypotéky nebo půjčky tím, že si ověříte údaje v registrech a zjistíte si vaše hodnocení.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Prokažte vaši důvěryhodnost zaměstnavatelům nebo pronajímatelům nemovitostí zkráceným výpisem.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Prověřte exekuce u osob a podnikatelů v oficiální databázi. Vyhnete se zbytečným nepříjemnostem.
Zjistěte jak energetické společnosti, firmy poskytující nákupy na splátky či eshopy hodnotí vaši úvěruschopnost.
Zkontrolujte vaše údaje týkající se úvěrových produktů a průběhu jejich splácení u bankovních institucí v Bankovním registru.
Zkontrolujte vaše údaje o finančních závazcích a průběhu jejich splácení u společností v Nebankovním registru.
Získejte detailní přehled všech závazků v registrech BRKI a NRKI, hodnocení úvěruschopnosti a upozornění v případě změn.
Monitorujte vaše osobní a finanční data na internetu. Předejdete tím zneužívání vašich dat a krádežím identity.
