Daň z nabytí nemovitosti nově platí kupující
Daň při koupi nemovitosti od 1. listopadu 2016 nově platí výlučně kupující. Určující pro tuto povinnosti je přitom termín návrhu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, ne tedy například nějaké datum uvedený ve smlouvě. Jde již o třetí nový faktor, který po žadatelích o hypotéku de facto vyžaduje, aby do ní investovali více vlastních peněz, čili aby jejich spoluúčast byla vyšší. Jinými slovy, aby měli už něco našetřeno a tím historicky prokázali svou zdatnost splácet.
Tím prvním faktorem je, že od října 2016 vám banky poskytnou hypotéku maximálně do 95 % hodnoty zástavy. Druhým, že od prosince 2016 dle nového zákona o spotřebitelských úvěrech zvyšují finanční instituce nároky na bonitu čili finanční situaci žadatelů o půjčky – obě témata viz minulé blogy.
Daň za úplatné nabytí nemovitého majetku (nevztahuje se na dary příbuzným či dědictví) činí v současné době 4 %; do konce roku 2013 čítala 3 %. Do konce října 2016 byl jejím povinným plátcem prodávající, ale už od roku 2014 to mohl být i kupující: pokud se obě strany na tom v kupní smlouvě dohodly. Prodávajícímu pak ale zůstalo břemeno ručitelství.
Nyní je ale ručitelství prodejce zrušeno a zákonnému závazku zaplatit daň podléhá jen a pouze kupec. Ona se také tato daň na něm lépe vymáhá - s nemovitostí jen tak neuteče a úřady by ho o ni mohly celkem lehce připravit. Bude tedy disciplinovanějším plátcem daně než bývalý majitel. Daň se ale neplatí při první koupi novostavby. Musí být ovšem dokončená.
Kdyby se prodávající a kupující náhodou pokusili prodejní cenu nemovitosti nějak dramaticky stlačit dolu a daň minimalizovat a pak se nějak vyrovnat bokem, tak mají smůlu. Finanční úřady totiž berou v případě pochybnosti v potaz kromě kupní ceny také cenu definovanou znalcem nebo tabulkově. A daň pak určí z ceny, která je z těchto tří nejvyšší – přitom se kupní cena poměřuje se 75 % znalecké či administrativní hodnoty nemovitosti.
Daň se nicméně legálně optimalizovat dá. Z kupní ceny lze vyčlenit hodnotu movité části kupovaného objektu: například nábytek a vybavení, jako je lednička, pračka apod. Z nabídky by se také měla separovat případná provize realitní kanceláře. Daň tedy doporučuji platit jen ze skutečné hodnoty „holé“ nemovitosti. V celku tak lze ušetřit až stovky tisíc korun. Při koupi nemovitého majetku je důležité rozlišovat, zda nabývací daň je už součástí nabídkové ceny. Jestliže si například zájemce kupuje nemovitost za 5 000 000 Kč včetně daně, tak zaplatí opravdu jen 5 000 000 Kč: z toho je cca 4 807 692 Kč reálná cena nemovitosti (100 %) a 192 308 Kč (4 %) je daň. Pakliže si pořizuje nemovitost rovněž v nabídkové ceně 5 000 000 Kč, která ovšem nezahrnuje daň z nabytí, tak bude muset navíc odvést berňáku 200 000 Kč.
Na portálu kolikmam.cz jsou dostupné informace o fyzických osobách a fyzických osobách podnikajících. Registrovaní uživatelé zde získají přístup k výpisům z registrů a dalším nabízeným službám.
