Předčasné splacení fixované hypotéky se vám prodraží
Jednorázové doplacení hypotéky během její fixace vás – klienty bank – za předpokladu pokračujícího poklesu úrokových sazeb od září 2024 stojí mnohonásobně více peněz. Novela zákona na druhou stranu paletu možností pro nesankcionované předčasné splacení úvěru na bydlení rozšiřuje o rozvod a prodej nemovitosti.
Pokud chcete předčasně splatit hypotéku během fixačního období, má banka nárok po vás požadovat až 1 % z dosud neuhrazené hodnoty úvěru, tedy jistiny. Kolik konkrétně? To záleží na počtu let zbývajících do konce období, pro které má vaše půjčka pevně stanovenou úrokovou míru. Čím déle to je, tím více budete platit. Sankce může vyletět až k několika desítkám tisíc korun.
Do konce srpna si finanční instituce mohly účtovat pouze náhradu účelně vynaložených nákladů spojených s předčasným ukončením úvěrové smlouvy. Výdaje na související administrativu, činnost zaměstnanců, poštu, telefony nebo tiskárnu vyčíslovaly včetně katastrálních poplatků maximálně v řádu jednotek tisíc korun. Tato praxe byla bankám logicky dlouhodobě proti srsti. I ony si totiž na financování vaší hypotéky na peněžním trhu a s pevně dohodnutým úrokem musí půjčovat. A když jim během smlouvy – respektive fixace – „utečete“, tak při poklesu tržních úrokových sazeb přicházejí o plánovaný výdělek. Zkrátka, vrácené peníze vám tak výhodně jako kdysi už nepůjčí.
Tuto kritizovanou situaci od září mění novela zákona o spotřebitelském úvěru. Bankovním domům dovoluje vymáhat ušlé úroky. Při výpočtu náhrady ale nesmí postupovat libovolně. Jsou povinny původní úrokovou míru klienta porovnávat s takzvanou referenční sazbou. Od srpna 2024 ji každý měsíc vyhlašuje Česká národní banka. Data zveřejňuje v rámci svého statistického systému ARAD v sekci Měnová a finanční statistika, a to v kolonce Průměry zápůjčních úrokových sazeb pro účely náhrady nákladů za předčasné splacení spotřebitelského úvěru. Referenční míra pak odráží aktuální situaci na trhu a ukazuje, s jak vysokým úrokem je reálné vrácené peníze dál půjčit.
Nová pravidla se vztahují na všechny spotřebitelské půjčky na bydlení, tedy i na úvěry ze stavebního spoření a další účelové půjčky týkající se nemovitostí uzavřené od 1. září 2024. Platí také pro starší úvěry, které jsou od stejného data refinancované nebo nově fixované. Za předčasné splacení se tedy pokládá i refinancování – doplacení stávajícího úvěru nově sjednanou půjčkou u jiné banky.
Rozhodně se nedá říct, že by změna zákona bankám nadržovala. Je síše proklientská. Původně totiž bankovní domy žádaly až 3% penále, a to proto, aby dlužníky odradily od takzvané hypoteční turistiky, která bankám zvedá náklady, co jsou pak prý nuceny promítat do zdražení všech hypoték. Zároveň snižuje jejich ochotu nabízet dlouhodobější fixace. Poslanci nicméně nakonec odhlasovali zastropování sankčního poplatku na zmíněném 1 %.
Jako spotřebitel – ne podnikatel – máte tak nadále dostatek možností, jak hypotéku – v podstatě zdarma – předčasně jednorázově splatit.
1. Můžete tak učinit vždy po doběhnutí několikaleté fixace nebo v tíživé rodinné situaci jako dlouhodobá nemoc, invalidita a úmrtí partnera.
2. Nově to můžete udělat i po prodeji nemovitosti, která je pod hypotékou nebo ji zajišťuje, a to pod podmínkou uplynutí více než dvou let od uzavření úvěrové smlouvy.
3. Další novinkou je, že pokuta vám nehrozí ani při předčasném splacení hypotéky v rámci vypořádání společného jmění manželů po rozvodu.
4. Zákonná norma vám navíc dál povoluje každoročně mimořádně zdarma splatit až čtvrtinu úvěru na bydlení.
Z výše uvedeného vyplývá, že starší hypotéku můžete levně doplatit – respektive refinancovat – i po 1. září 2024. A to až do vypršení její aktuální fixace a začátku nové. Klesající trend úrokových sazeb by měl podle prognóz trvat delší čas, a tak je téměř jisté, že vás bude konkurence lákat na nižší úroky a menší splátky. Pokud se do takovéto situace dostanete, tak přeběhnutí k jiné bance nemusí být vždy to nejvýhodnější řešení. Nejdříve se zeptejte té své, zda by nebyla ochotna konkurenční nabídku dorovnat příznivější refixací. Určitě nejste bez šance a minimálně si ušetříte poplatky na katastru za vymazání a nový vklad zástavního práva (2 × 2 000 Kč), zhruba 1 000 Kč na neudělené pokutě a také čas potřebný k vyřizovaní nové úvěrové smlouvy.
Pokud pro vás současnou hypotéku sjednával finanční poradce, znovu se s ním spojte. On totiž procesy vaší banky dobře zná a umí v nich chodit. Ve většině případů jí navíc několik let ručí za to, že jejím klientem zůstanete, protože by jinak přišel o provizi, nebo alespoň její část. Je tak dostatečně motivovaný k tomu, aby vám u stávající banky dohodl lepší podmínky. Experti nicméně radí, že byste žádost o refixaci neměli podávat pokaždé, když sazby na trhu klesnou. Tato rada se týká i nových smluv. Každá nová refixace je totiž spolu s dalšími vašimi finančními závazky zaznamenána ve sdíleném bankovním registru. Do něj mají kromě vás přístup také významné finanční instituce, které se v budoucnu mohou mít před identifikovanými chronickými „refixátory“ – klienty, na kterých jen prodělají – na pozoru. Výhodné nabídky před vámi v tomto případě buď skryjí, nebo s vámi nebudou chtít vůbec komunikovat.
Na portálu kolikmam.cz jsou dostupné informace o fyzických osobách a fyzických osobách podnikajících. Registrovaní uživatelé zde získají přístup k výpisům z registrů a dalším nabízeným službám.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Zvyšte vaši šanci na získání hypotéky nebo půjčky tím, že si ověříte údaje v registrech a zjistíte si vaše hodnocení.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Prokažte vaši důvěryhodnost zaměstnavatelům nebo pronajímatelům nemovitostí zkráceným výpisem.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Prověřte exekuce u osob a podnikatelů v oficiální databázi. Vyhnete se zbytečným nepříjemnostem.
Zjistěte jak energetické společnosti, firmy poskytující nákupy na splátky či eshopy hodnotí vaši úvěruschopnost.
Zkontrolujte vaše údaje týkající se úvěrových produktů a průběhu jejich splácení u bankovních institucí v Bankovním registru.
Zkontrolujte vaše údaje o finančních závazcích a průběhu jejich splácení u společností v Nebankovním registru.
Získejte detailní přehled všech závazků v registrech BRKI a NRKI, hodnocení úvěruschopnosti a upozornění v případě změn.
Monitorujte vaše osobní a finanční data na internetu. Předejdete tím zneužívání vašich dat a krádežím identity.
