Týká se zpřísnění hypoték i refinancování? Jen při navýšení úvěru!
Tvrdší pravidla pro poskytování nových hypoték platná od 1. října 2018 se nevztahují na refinancování staršího hypotéčního úvěru, pokud nedojde k jeho navýšení. Jinými slovy: Teprve kdyby měla být v rámci refinancování hodnota jistiny zvýšena, a to zejména o více než 10 % či 200 tisíc Kč, měla by se žádost posuzovat jako požadavek o novou půjčku. Ta pak už podléhá nově zavedenému striktnějšímu doporučení České národní banky (ČNB).
Nicméně i v případě, že hodnota jistiny při refinancování nenaroste, tak refinancující banky zcela jistě ve vlastním zájmu a v souladu se zásadou obezřetnosti budou prověřovat, zda nestoupla rizikovost žadatele. Tedy nedošlo-li k výraznému zvýšení jeho zadluženosti či umenšení jeho příjmů. K tomu se patří dovysvětlit, že v potaz se nebere počáteční výše jistiny úvěru, nýbrž zůstatková hodnota. Vzal-li si někdo před lety kupříkladu 2milionovou hypotéku a doteď kromě úroků umořil polovinu z původní dlužné částky, tak zůstatek jistiny je 1 milion Kč. A kdyby v procesu refinancování chtěl tento člověk zvýšit aktuální hodnotu úvěru na bydlení řekněme o 150 tisíc Kč (tedy o 15 %) na 1,15 milionů Kč, měla by si ho banka proklepnout už v souladu s ostřejší normou.
Utažení regulačních hypotečních šroubů již avizoval jeden z letních blogů. Jen tedy zopakujme, že od října 2018 by nově schválená hypotéka neměla zvýšit celkový dluh žadatele na více než 9násobek jeho čistého ročního příjmu. Toto první kritérium se nazývá DTI ((Debt To Income = dluh k ročnímu příjmu). Dle druhého parametru by podíl měsíčních splátek všech jeho dluhů neměl překročit 45 % měsíčního výdělku. Jde o indikátor DSTI (Debt Service To Income = splátka k měsíčnímu příjmu).
Ještě stojí za zmínku, že centrální banka už v dubnu 2018 doporučila komerčním bankám neposkytovat hypotéky nad 90 % ukazatele LTV (Loan To Value = poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) a omezit i hypotéky nad 80 %. Takových by měly hypotekární instituce přidělovat maximálně 15 %.
Jde sice jen o „doporučení“, ale málokterý finanční ústav si ho dovolí nerespektovat. Říkal by si tak o kontrolu svého hospodaření ze strany právě České národní banky. Ta je totiž nejen regulátorem, ale i hlídačem finančního trhu. Dle rekomendace ČNB by banky při refinancování úvěru jištěného nemovitostí měly rovněž posoudit aktuální hodnotu zástavy. To sice pro žadatele nemusí vždy dopadnout pozitivně, na druhou stranu ale může namítnout, že po splacení části původní jistiny se snížil poměr jeho dluhu k zástavní nemovitosti. A to by měla být jedna z pák na dohodnutí třeba výhodnější úrokové sazby. Stejně jako například upozornění na zvýšení zájemcova platu. I to umocňuje jeho bonitu a snižuje rizikovost.
Ono už pouhé naznačení, že zvažujete refinancování u konkurence, by mohlo vyprovokovat vaši současnou banku k vylepšení dříve dohodnutých podmínek vašeho úvěru: kromě snížení úrokové sazby může banka slyšet třeba i na zmenšení měsíční splátky, prodloužení splatnosti či zvýšení sumy půjčených peněz. I přes tyto „ústupky“by to i pro ni mohlo být v důsledku výhodné. Nepřijde totiž o klienta. Ten si po vzdání zaječích úmyslů může zase mnout ruce nad atraktivnější smlouvou. A radovat se, že nemusí nic vyřizovat… ani platit kolky.
O refinancování by se ale neměla pokoušet osoba s negativním záznamem v bankovním či nebankovním registru klientských informací. Byl by to ztracený čas. Pokud si nejste jisti, jak na tom se svými závazky a půjčkami momentálně jste, lze o výpis z těchto registrů požádat prostřednictvím tohoto portálu.
Na portálu kolikmam.cz jsou dostupné informace o fyzických osobách a fyzických osobách podnikajících. Registrovaní uživatelé zde získají přístup k výpisům z registrů a dalším nabízeným službám.
