Hypotéky by zdražení předčasného splacení mělo zlevnit
Sankce za předčasné splacení hypotéky se může od roku 2024 nově pohybovat až v řádu desítek tisíc Kč oproti současným maximálně pár tisícovkám. Tato zpráva – na první poslech pro hypotéční klienty nevýhodná – se po hlubším zamyšlení nad reálnými fakty zdá být pro ně sdělením spíše pozitivním. V konečném důsledku by totiž poslanci schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru měla úvěry na bydlení, respektive jejich úrokové sazby zlevňovat. A také odvrátit či aspoň brzdit hrozící zkracování delších fixací sazeb. Takže titulek tohoto blogu je paradoxní jen zdánlivě.
Aktuálně totiž mají banky povoleno naúčtovat klientovi za předčasné splacení fixované hypotéky jen administrativní náklady. Není to úplně fér, neboť i ony si většinou musejí na finančním trhu půjčit peníze s delším horizontem splácení, aby mu mohly zaručit několikaletou stabilní úrokovou sazbu. Aby to pro ně byla zisková transakce (banky nejsou charita), tak se samozřejmě snaží sehnat finance za nižší úrokovou taxu, než kterou pak žadateli o hypotéku nabídnou.
Co se děje dál? Pokud následně tržní sazby rostou, mne si klient ruce, jak na svou půjčku vyzrál. Čili, že ušetřil. I při poklesu sazeb a případném následném refinancování na levnější hypotéční produkt však vydělá. Na rozdíl od původní věřitelské banky. Ta dříve draze půjčené peníze už na aktuálně levnějším trhu výhodně umístit nemůže. Proto prodělá. Přitom ona smlouvu dodržela. Úvěrovaný vlastně ne. I když zákon neporušil, jen využil jeho skuliny.
Souhrnná ztráta bank z masové „refinanční turistiky“ se dle analytiků ročně vyčísluje ve stovkách milionů Kč. Chtít po dlužníkovi za předčasné splacení fixovaného úvěru na bydlení aspoň částečnou úhradu odepsaných úrokových nákladů prostě současný zákon – respektive jeho výklad dozorující Českou národní bankou (ČNB) – poskytovatelům hypoték zakazuje.
Některé komerční banky se sice o zahrnutí ušlých úroků do sankčního poplatku pokoušely, ale následné mnohamilionové pokuty od centrální banky a interpretace normy finančním arbitrem je odradily. Není tedy divu, že v reakci na to začaly nabízet vyšší zápůjční sazby, do nichž si hrozbu úrokové ztráty dopředu započítaly. Čili hypotéky preventivně o něco zdražily. Všem klientům!
Poskytovatelé hypoték nyní navíc vážně zvažují omezení dlouhých fixací, jelikož jsou pro ně při refinancování zvlášť prodělečné. Někteří tento krok už učinili.
I proto poslanci před pár týdny pozměnili zmíněný zákon o spotřebitelském úvěru definující sankční poplatek. Vládou navrhovaný 2% strop pro náhradu účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky ale po vzrušených debatách ve Sněmovně stáhli na maximálně 1 % ze zbývající jistiny.
Tento 1% limit nicméně platí už nyní. A tak hlavní změnou je, že do zmíněných vynaložených nákladů si banky vedle administrativních výdajů (ovšem s novým horním limitem 1000 Kč) budou smět nově započítat i úrokové náklady spojené s rozdílem mezi původně sjednanou úrokovou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu. Tuto referenční srovnávací sazbu přitom bude stanovovat ČNB.
Hypotéční instituce si tedy budou moci nárokovat takzvaný úrokový gap (ten ovšem při růstu sazeb vůbec nevznikne, respektive bude záporný a klient ho tak hradit vůbec nebude). S tím, že celkový sankční poplatek za předčasné splacení bude omezen 0,25 % z jistiny za každý rok zbývající do konce fixace, ale v souhrnu bude moci dosáhnout maximálně zmíněného 1 %. Dolní komora navíc ve prospěch spotřebitelů zmírnila i kabinetem navrhovanou retroaktivitu novely. Ze starších hypoték se tak bude týkat (pravděpodobně od září 2024, své k tomu ještě řeknou senátoři) jen těch s novou fixací. A samozřejmě se bude vztahovat na všechny nově poskytnuté úvěry na bydlení.
Lidem s hypotékou přitom stále zůstane několik alternativ, jak úvěr splatit zcela zdarma, bez poplatku. A to na konci fixace, při plnění pojistky zajišťující hypotéku, při invaliditě či úmrtí dlužníka/partnera. Pořád také půjde každoročně bez jakékoli pokuty umořit čtvrtinu zbývající jistiny měsíc před „výročím“ hypotéční smlouvy. Okruh zmíněných situací novela navíc ještě rozšíří o prodej úvěrované či jistící nemovitosti při smlouvě delší než 2 roky a rovněž o případ, kdy bude dotyčný stavební objekt „pod hypotékou“ součástí vypořádání společného jmění rozvádějících se manželů.
Pro lepší kontext si připomeňme, že do konce roku 2016 dosahovalo v některých případech penále za předčasné umoření hypoték až stovek tisíc Kč. V následujících letech – tedy už po předposlední významné novele – jen maximálně několik tisícovek vyčíslitelných na prstech jedné ruky. V obou případech šlo o zjevně nespravedlivé extrémy, dle principu „ode zdi ke zdi“.
Počkejme, zda se výše popsanému kompromisu povede napřesrok hypotéční trh zklidnit, narovnat a také zlevnit o nyní praktikovanou anticipaci rizikové úrokové přirážky. Nebo k tomu alespoň přispět, protože role sankčního poplatku by se na druhou stranu neměla přeceňovat. Stále půjde pouze o jeden z mnoha faktorů (často obtížně předvídatelných) figurujících při střetu nabídky a poptávky na hypotéčním trhu.
Na portálu kolikmam.cz jsou dostupné informace o fyzických osobách a fyzických osobách podnikajících. Registrovaní uživatelé zde získají přístup k výpisům z registrů a dalším nabízeným službám.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Zvyšte vaši šanci na získání hypotéky nebo půjčky tím, že si ověříte údaje v registrech a zjistíte si vaše hodnocení.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Prokažte vaši důvěryhodnost zaměstnavatelům nebo pronajímatelům nemovitostí zkráceným výpisem.
NEJPRODÁVANĚJŠÍ
Prověřte exekuce u osob a podnikatelů v oficiální databázi. Vyhnete se zbytečným nepříjemnostem.
Zjistěte jak energetické společnosti, firmy poskytující nákupy na splátky či eshopy hodnotí vaši úvěruschopnost.
Zkontrolujte vaše údaje týkající se úvěrových produktů a průběhu jejich splácení u bankovních institucí v Bankovním registru.
Zkontrolujte vaše údaje o finančních závazcích a průběhu jejich splácení u společností v Nebankovním registru.
Získejte detailní přehled všech závazků v registrech BRKI a NRKI, hodnocení úvěruschopnosti a upozornění v případě změn.
Monitorujte vaše osobní a finanční data na internetu. Předejdete tím zneužívání vašich dat a krádežím identity.
